住宅建设用地使用权自动续期问题的再探讨 | 前沿
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2016年4月发生于温州市的住宅建设用地使用权续期事件凸显了“住宅建设用地使用权到期后应当如何续期”这一法律问题的复杂性。学界的讨论主要集中于如何理解自动续期规定及如何在程序上解决自动续期问题，吉林大学法学院的孙良国教授的《住宅建设用地使用权自动续期的前提问题》对这一问题的前提问题进行了探讨，并对随后的方案设计提出了自己的构想。
“自动续期”问题讨论的前提
自动续期问题讨论的前提在于《物权法》第149条第1款“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”必须排他性强制适用，如果该条款不能排他性强制适用，住宅建设用地使用权就不能自动续期，既有的激烈讨论即丧失现实意义。具体来讲，这一前提包括两部分内容，一是第149条第1款具有溯及力，二是《物权法》第149条第1款在与其他法律规则相冲突时应排他性适用。
对于《物权法》第149条是否具有溯及力，在没有特殊规定时，要按照有利溯及原则进行解释。从立法目的上看，该条款是为了更好地保护相关法律主体的权益，使有恒产者有恒心；从法律适用角度上看，该条款应被认定为对住宅建设用地使用权续期作出的特别规定。概言之，该条可以且仅应当被认定为关于住宅建设地使用权续期问题的可溯及既往的特别规定。
对于为何仅能适用《物权法》149条第1款规定，而不能适用2009年修订的《城市房地产管理法》第22条或《土地使用权出让合同》，对这一问题，应当明确：首先，位于同一法律位阶的不同法律在发生冲突时，应遵循新法优于旧法的原则；其次，《出让合同》的双方主体具有特殊性，与最后可能承受负担的主体不同，根据合同相对性原理，不宜以此作为依据。
“自动续期”应当如何理解
对于“自动续期”应当有偿还是无偿，从功能解释看，自动无偿续期才能使有恒产者有恒心；从历史解释来看，当时的立法者将这一问题搁置，留待以后研究；从文义解释看，无法得出自动续期是否应当无偿的结论。因此对于是否应当作出有偿自动续期的解释，要从我国土地所有权法律框架下分析。
无论我国城市的土地所有权的历史发展有何特殊性，国家土地所有权已经成为基本的法框架，因此，现状应该且必须得到充分尊重。尽管有学者认为，设立永久性的住宅建设用地使用权不会损害国有土地所有权，不改变土地公有制度。但正如张翔教授所说，建设用地使用权如果是自动且免费续期的话，那就是永久的使用权，和所有权没有区别，这实际上就是私人所有，与《宪法》第10条规定的城市土地属于国家所有发生冲突。任何人使用他人享有所有权的不动产或者动产都应当支付适当对价，这是所有权与用益物权相关联的必然逻辑。
因而，自动续费理应有偿，关键在于收费方案的设计，自动续期的收费应当全面充分地考虑民众的现有负担、民众的合理预期、适当的国家收入结构和公平的制度设计。经过详细的评估作出政治决定后，国家完全可以基于国家承诺在考虑国家财力、提高人们生活水平和满意度等因素后免除全部或部分费用。立法者有能力设计出具有可操作性的标准，有针对性地解决收费对不同阶层可能造成的不公正。
有偿自动续期的设计方案
自动续期应当“以人均房屋面积作为收费标准，并免除生存需要的居住面积的费用”更合理。以人均房屋面积为基础，采用类似所得税的“超额累进费率”；同时，人均面积低于一定标准的住宅建设用地使用权者，意味着其可能属于低收入阶层，可免于收费。这一方案的优点如下：首先，具有可操作性且实施成本较低，在我国推行全国统一联网的不动产登记信息系统后，查询房屋面积等数据非常便捷；其次，符合自动续期规定的立法宗旨，该标准能够准确地描述一般民众的基本生活需求，将“居者有其屋”落实并细化，形成稳定的预期；最后，能够更准确地履行国家承诺，通过法律设定的人均居住面积将承诺具体化，以自然意义上客观的人均房屋面积作为标准，消除了人与人之间的身份、种族、民族、性别等诸多差异，贯彻了平等原则。
居住问题是关切到每个个体的基本问题，自动续期讨论的前提基础是否牢固、续期是否应当有偿、应以何种标准收费等问题均值得探讨。对自动续期的前提问题进行探讨，以国家土地所有权与使用权的法律逻辑选择合理的有偿自动续期方案，值得我们讨论和思考。
参考文献：孙良国：《住宅建设用地使用权自动续期的前提问题》，载《法学》2016年第10期。
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实习编辑：林春岚
责任编辑：崔耀烨
图片编辑：师文、李欣南、刘小铃、金今